住まいの瑕疵について

Q1　住宅の瑕疵ってなに

A　大まかに言えば、住宅に存在する欠陥です

Q2　瑕疵の原因はなんですか

A　設計・施工者の調査不足や施行上の不良、ミス、手抜き、チェックミスなど

Q3　住宅の瑕疵に関する法律はなに

A　新築に限って「住宅の品質確保の促進に関する法律」で規定しています

Q4　この法律はどのように規定していますか

A　第7章第87条で「住宅を新築する建設工事の請負人は、注文者に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造体力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について、民法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う」

Q5　分かりやすく言うと？

A　請負者（売主）は、請け負った（販売した）全ての新築住宅に対して、引渡しから10年間、基礎や柱など骨組み部分と雨漏り防止部分に瑕疵が有った場合、タダで補修か損害賠償に応じなければならない

Q6　全ての新築住宅とは？

A　一戸建て、マンション、アパートなどの居住を目的とする建物で非住宅は含まれない、建売・分譲住宅でも対象となる｡ただし、中古住宅は対象とならない

Q７　新築住宅とは

A　完成後1年未満で、まだ人が住んだことが無いと定義がされている

Q８　瑕疵担保責任とは？

A　住宅に瑕疵（欠陥）があったとき請負者（売主）が注文者に対して果たすべき責任で無償補修か、損害賠償の支払いをしなければ成らない

Q9　注文者との契約で瑕疵担保期間を2年又は5年と特約により期間短縮は出来ますか

A　仮に請負者と注文主が特約により契約を結んでも免責にはなりません

Q10　注文者との契約で瑕疵担保期間を10年以上とした場合どうなりますか

A　注文者が契約により特約すれば、20年まで有効となりました

Q11　瑕疵が発生した場合瑕疵補修義務と損害賠償義務はどうか

A　注文者都合で、最初に損害賠償でも良い

Q12　従来は売主には補修義務は無いとされていたが？

A　売主にも瑕疵補修義務がある

Q13　法律の「構造耐力上主要な部分、又は雨水の浸入を防止する部分として政令定めるもの」とは

A　構造耐力上主要な部分として、基礎、基礎杭、壁、柱、小屋組、土台、斜材、（筋かい、方づえ、火打ち、等）、床版、屋根版、横架材（梁、桁など）｡

雨水の浸入防止する部分として、屋根又は外壁および屋根又は外壁に設ける戸、わく、その他の建具、屋根又は外壁の内部又は屋内にある排水管

Q14　構造耐力上主要な部分には地盤が含まれていないが？

A　設計・施行にあたっては、しっかりとした地盤調査と地盤に見合った基礎を作る責務が有り地盤が不当沈下を起こした場合は基礎の瑕疵として責任が有ります

Q15　基礎の立ち上がり天端が設計より数ミリ不足していた。瑕疵になるか

A　通常想定できる施行誤差が数ミリは、通常おこりうる施行誤差として瑕疵にはならないと思われる

Q16　新築間もない建売住宅の基礎や外壁に瑕疵が発生した、売主は下請けの工務店に発注した、瑕疵担保責任は売主、下請けの工務店どちらが負うか

A　瑕疵が下請負工務店によるものでも、瑕疵担保責任は売買契約を交わした売主にある

Q17　基礎の瑕疵の代表例は？

A　すべての換気地窓付近にクラックが発生した、しかもひび割れの巾が0,5mm以上で基礎の裏側にまで達しているまた鉄筋のサビ汁を伴っている

Q18　2階建て木造住宅で、建築確認図面では柱の小径を105ミリ角と明示しているが現場で測ったら97mmしかない、瑕疵ではないか？

A　建築確認書や契約書に105mmと定めているので、明らかに瑕疵になる

Q19　木材に割れ目や節が入っているとクレーム

A　建築基準法施行令第41条に定める木材の品質に適しているか。施行令では「節、腐れ、繊維の傾斜、丸身等による耐力上の欠点がないものでなければならない」と規定している又JAS（日本農林規格）にも定めが有るのでそれに従って確かめ、瑕疵かどうかを判断する

Q20　住宅用構造パネルも基本構造部の対象か？

A　構造パネルも対象になる、したがってパネルに瑕疵があれば責任を負うことになる

Q21　シーリング（隙間充填）材も対象となるのか？

A　雨漏れは、10年間瑕疵担保責任を負うので結果としてこのようなことになれば対象になる

Q22　「構造体力上主要な部分又は雨水の浸入を防止」の瑕疵で多いのは？

A　断然雨漏れ事故です、ある調査では８０％とも言われています

Q23　重大な瑕疵といわれるのは？

A　手直しが出来にくい取り返しのつかない瑕疵

1.        造成地の盛土部分における地盤の不同沈下

2.        基礎、土台の施行不良

3.        床組み・小屋組・骨組みなど部材の取り付け不良

4.        未乾燥木材の縮み・くるい

Q24　構造体力上主要な部分に瑕疵が有った場合、どのような現象が起こるか？

A　通常では起こりえない現象で、住宅の傾斜、大きなひび割れ、欠損、破断、変形、振動などが考えられます

Q25　瑕疵を特定する目安はないか？

A　国土交通省が公表した住宅の品質確保促進法第70条技術的基準「住宅紛争処理の参考となるべき技術基準」が一つの目安になる。

Q26　その内容はどのようなものか？

A　建設工事完了の日から10年以内でかつ通常予期せぬ自然現象の発生又は居住者の不適切な使用等特別な事由存しない通常の状態において発生したもので以下の通り

床、傾斜（凸凹の少ない仕上げによる床の表面積における2点間を結ぶ直線（長さが３m程度いじょうに限る。）と水平面との傾斜）

壁及び柱、　傾斜（凸凹の少ない仕上げによる壁または柱の表面と鉛直面との交差する線（長さが２m程度以上に限る）と鉛直線との間の傾斜）

床、柱、天井及び屋根、（パラペット及び庇の部分を除く。）ひび割れ・欠損・破断その他の変形

基礎、ひび割れ・欠損

上記現象をレベル1、レベル2、レベル3の段階で区分し

レベル1においては構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性は低く詳細な調査の必要性は少ない｡

レベル2においては構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性は一定程度有り、詳細な調査をするのが望ましい｡

レベル３においては構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が高く、詳細な調査の速やかな実施が必要｡

紛争処理の参考となるべき技術的基準案は紛争処理機関が性能表示住宅のみを対象としてトラブル処理の為適用されることになるが、それ以外の住宅においても参考的基準と成るであろう。

Q27　この中に雨漏れについての基準が入っていないがどうしてか？

A　雨漏れが発生した場合は瑕疵が存する可能性が高いとしている｡発生した場合は瑕疵として責任を負うことと成る

Q28　床鳴り、きしみは瑕疵と成るか？

A　構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する場合を原因とするもの意外は瑕疵にならない

Q29　万が一の瑕疵に備えて、瑕疵保証制度について

A　瑕疵保証保険があり施行した住宅に瑕疵が発生した時補修や損害賠償の費用を保険で賄うもので、代表的なのが（財）住宅保証機構の「性能保証制度」また、独自に損害保険会社と提携しこのような保証を行っているところもある。

Q30　瑕疵保証制度に加入していない場合はどうなるか？

A　瑕疵が発生した場合建設業者（販売業者）が瑕疵保証をすることになる｡問題は、すでにその能力がない場合（倒産など）保証してくれるところがない

Q31　瑕疵保証制度に加入するメリットはなにか？

A　瑕疵発生の被害を防ぐ為、検査・評価を行う事が義務づけられているのでユーザーとしても「安心と信頼」が得られる

Q32　瑕疵保証制度を利用したいがどうするのか？

A　住宅保証制度をうけるには、建築業者（販売業者）がその保証機構の登録業者で、かつ住宅登録を済ませることが必要となります